プーケット移住18日目。プーケット不動産投資、入門編

プーケットに住み始めて、とても気になるのが、そこら中でコンドミニアムの宣伝・販売をしていることですね。

夜遊び中心地であるバングラ通りにもショールームというか売店というか、そんな場所があります。

酔っ払って、ふらっと入って、何軒か買っていく大金持ちを狙う大穴拠点でしょうか。

そんなことよりお金をかけるべきことはいっぱいありそうなものですけど。

ちなみに、ど素人です。暇にあかして、ちょっと勉強してみただけなので、あらかじめお含みおきを。

 

 

先日、パトンビーチにある最も大きなショッピングモールJungceylonの中にあるコンドミニアム販売ブースに片っ端から行ってきました。

なかなか面白かったので、資料をもらいつつ、プーケットにおける不動産投資を調べてみました。

 

1.外国人が買うときの注意点

タイでは、外国人の土地保有を認めていません。また家の所有もダメなんです。

本質的には、タイの王様が全部の土地を所有していて、借地権を王様が一般の人にあげる。そして、その人がずっと住んでいると土地の所有権をあげる。という形になっています。

じゃあ、外国人どうすんねん。というと、コンドミニアム法というのがあります。
集合住宅で条件を満たしたもののみ、外国人も買っていいということになっています。

 

ちなみにインターネットでこの条件を調べてみると、違った情報が出てきます。
1.全敷地の41%まで外国人所有可能
2.全部屋の49%まで外国人所有可能

 

多分ですけど、これは両立していて、共有部分を入れて41%までが本質で、部屋ベースでいうと49%くらいになるよ〜っていうことなんだと思います。

不安な方はプロに聞いてくださいね。

 

あと、土地のランドタイトルというのが重要になるみたいです。

投資用コンドミニアムと謳っている物件は、すでにクリアしているのが前提だと思いますが、自分で家を建てようとか、コンドミニアムを建てようというスケールの大きい人は気をつけてください。

 

あれ?家はダメなんでしょ?と思われた方もいらっしゃるかもしれません。

一応合法的に抜け道はあります。それはタイ法人を設立して、その法人に持たせるという方法です。

タイ法人は外国人が入っていても設立できます。株主の51%がタイ人であれば、タイ法人として認められます。しかし、土地の所有に関してはその株主構成を外国人38%まで落とさないといけないみたいです。

…ごめんなさい。ここは諸説あるので、本当に考えている人はプロに聞いてください。

 

さて、話をランドタイトルに戻すと、さっき言った通り、土地には借地権と所有権があります。借地権のままの場合、いつ国から回収されてしまうかわかりません。特に外国人がいる法人がそこの借地権を持っているなんてことになれば、速攻で追い出されるかもしれません。

土地を正式に売買するためには、所有権まで到達した土地でなければいけないということですね。

一般的にNor Sor 4もしくはChanoteといわれるランドタイトルが最もランクの高い土地の権利書の名前だそうです。これは測量とか役所の登録とかが済んでいるという証明らしいです。

その1の結論としては、不動産投資を自分の名前でするなら、コンドミニアムを買う。
いい土地があるとか自分で建てるとかの場合は、タイ法人が必要で色々注意が必要。ということですね。

 

2.プーケットの不動産事情

これはもう諸説あって、なんとも言えないです。どこかのリサーチによると世界全体の不景気のあおりを受けて、プロジェクトが減っているものの購入需要が変わらないので値段は上がっているという説もあれば、イギリスのEU脱退を受けて、ポンドが下落。イギリス人が手放すand購入を控えているから、値段が下がっているなんて説もあります。

とにかく共通して言えるのは、購入層の多くが外国人であるため、タイ国内の経済事情より世界的な経済事情の影響を受けるということですね。

確かに私が今住んでいるコンドミニアムも外国人の方が多い感じです。

とにかく、市場価格っていうのは色々なファクターで変わります。

本当に正しい情報が欲しい人は、そこに住んで情報収集するか、住んでいる人に聞くのがいいと思います。バイト代ください。

 

3.狙いめエリアとマーケット策定

仲良くなった不動産屋曰く、海に近ければ近いほど需要は高く、値段も上がるとか。

どこのエリアかは、狙うターゲットによると。

インカムゲインキャピタルゲインかでもちろん変わると思いますが、とにかくそこに滞在したいor住みたいと思う人がどこの層なのかによってエリアは変わります。

パトンにファミリー向けのコンドミニアム持っていても、インカムゲインはそこまで期待できなそうな気がします。私だったら、そんな夜遊びエリアに子供と住みたいとは思わないですからね。その代わり、独身の一人暮らしとか若くて元気なカップル・夫婦とかにはいいと思います。

逆に、静かで落ち着いたビーチだったら独身一人より家族とか老夫婦とかにいいのかなぁと思います。

ど素人なんで、なんとも言えないっす。ただの予想っす。

 

4.プレビルド物件&年利保証

今回見たコンドミニアムは全て建設開始したばかり。どれも2018年完成予定でした。

日本は知りませんが、東南アジアではよく見ますね。先に売り始めて、そこの売り上げから建設をするというパターンです。

なので販売がうまくいかないことで、建設しなかったり、工期に遅れが出るリスクというのはあると思います。

 

またどの物件も%の違いはあれど年利◯%保証!なんて言っています。

会社の経営がうまくいってればいいですけど、倒産したらどうするんでしょう。それ以外にも天変地異とかありますからね。本当に保証できるのかなという疑問が…。

 

私が思うに、その保証という甘い飴に流されず、自分の目で見て、イケる!という物件こそ投資するべきなんだろうなと思います。

 

ずいぶん偉そうなことを言っておきながら、自分で不動産投資はしていません&する予定もありません。

でもなかなか面白そうな業界なんで、引き続きウォッチしていきたいと思います。